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小区公共收益你分红了吗?
时间:2016/5/1 14:13:25    编辑:浪平商会     阅读 1296

作者│韩鹏 沈阳市中级人民法院法官

来源│小甘读判例(ggm-dpl)

原标题:《沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会诉沈阳凯莱物业管理有限公司不当得利纠纷案——未经全体业主同意,物业公司无权使用公共区域的经营收益》
裁判要旨:
物业公司擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益应归属全体业主共有。未经全体业主或者业主委员会同意,物业公司无权使用该收益。
案件索引:

一审
辽宁省沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第2392号民事判决(2013年11月6日)

二审
辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第37号民事判决(2014年1月22日)

再审
辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中审民终再字第136号民事判决(2015年1月26日)
基本案情
沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会(以下简称业主委员会)诉称,沈阳凯莱物业管理有限公司(简称凯莱物业公司)系开发商安排的物业公司,该物业公司未能提供良好的物业服务导致园区环境、卫生、安全秩序等方面恶化,也给园区的房产造成严重损失。尤其在未经业主同意的情况下,擅自将广告费私自使用。在业主委员会多次催要无果的情况下,起诉至法院。请求:1.判令凯莱物业公司退还全部业主的广告费(以财务账为准);2.判令凯莱物业公司赔偿业主的房产损失费45万元(每户500元,共90户)。

凯莱物业公司辩称,1.业主委员会无起诉资格。该委员会所有成员及顾问,全部欠缴物业服务费。所以该业主委员会整体资格已终止,其再以业主委员的名义诉求也随之无效。2.凯莱物业公司在成本逐年增加的情况下,一直亏损运营。因此公共区域广告费已用来补充业主物业费收入严重不足的部分,体现了取之于民用之于民的原则。3.关于业主委员会要求赔偿房产损失的请求,该项诉求与事实是严重不符,更无法律依据。综上,请求驳回业主委员会的诉讼请求。

法院经审理查明,凯莱物业公司系业主委员会所在小区的前期物业服务公司,A区服务期间从2008年3月11日至2012年11月15日,B区从2004年7月至2012年11月15日。两份物业服务合同第四章第六条均有关于经营性补贴的约定:在合同期内,由于管理费标准是从市场及有利销售角度制定,其低于实际物业运行成本,故为保持园区良好运作,管理费收入与实际支出不足部分的缺口由大悦城房产开发公司支付。此部分补贴按月支付。

2012年11月16日至今,A、B区住宅由中粮地产集团深圳物业管理有限公司沈阳分公司进行物业服务。2012年1月11日,沈阳市大东区房产局向业主委员会出具了备案通知书,业主委员会成立时间为2011年12月14日,任期5年。2013年10月28日,沈阳市大悦城房产开发有限公司出具了一份说明及补贴明细表,内容包括从2004年9月凯莱物业公司接管鹏利广场花园项目至2012年12月共补贴12475158.29元。从凯莱物业公司为鹏利花园AB区进行物业服务以来共收到广告费266100元。从2004年至2012年,每年凯莱物业公司的财务报表包括资产负债表、利润表、所有者权益变动表及现金流量表均由相关会计师事务所进行审计,并出具审计报告。
裁判结果
辽宁省沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第2392号民事判决认为,业主委员会具备起诉资格。楼道、电梯内属业主的共有部分,在其内设立广告所得收益依法属于全体业主,凯莱物业公司在无全体业主授权的情况下私自与广告公司签订合同并收取收益的行为显然不应当得到法律的支持。

但是凯莱物业公司提供的每年度审计报告、物业费收支情况表以及开发商出具的每年经营性补贴明细表,均能够证明凯莱物业公司的经营性收入(包括广告费)减去成本费后在加上开发公司的补贴后仍处于亏损状态。因此,凯莱物业公司已经尽到了承担证明其已将广告费用于合理性经营支出的举证责任。

至于凯莱物业公司提供的物业服务是否存在不当造成了房产贬值。业主委员提供的证据均不能证明对房产造成了贬值。故对业主委员会的此项诉讼请求不予支持。一审判决:驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的诉讼请求。

宣判后,业主委员会不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决,改判支持业主委员会的诉讼请求。

凯莱物业公司二审期间辩称:同意一审的判决,请求维持原判。

辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中民二终字第37号民事判决:驳回上诉,维持原判。

业主委员会仍不服,向辽宁省高级人民法院申请再审。该院作出(2014)辽审一民申字第981号民事裁定,指令沈阳市中级人民法院再审本案。

辽宁省沈阳市中级人民法院[2014]沈中审民终再字第136号民事判决:一、撤销本院[2014]沈中民二终字第37号民事判决和沈阳市大东区人民法院(2013)大东民二初字第2392号民事判决。二、沈阳凯莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会园区公共区域广告费收入266100元。三、驳回沈阳市大东区鹏利花园AB区业主委员会的其他诉讼请求。
裁判理由
法院生效裁判认为,根据双方当事人的诉辩主张,本案争议焦点为:1.凯莱物业公司收取的公共区域广告费用的性质和归属。2.凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用。3.业主委员会主张的房屋价值损失能否得到支持。

关于凯莱物业公司收取的公共区域的广告费用的性质和归属的问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,因此鹏利花园住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分,并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。

关于凯莱物业公司是否有权处分其收取的公共区域广告费用的问题。如上所述,公共区域广告费用属于全体业主共有,并由全体业主享有共同管理的权利。凯莱物业公司虽然是业主委员会所在园区的物业服务单位,但是根据前期物业管理合同第四章的约定其服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支,而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴,因此公共区域的广告费用并不属于物业管理合同中所约定物业服务资金,凯莱物业公司在未经业主委员会或者全体业主同意的情况下,无权擅自使用该广告费用用以弥补其经营不足。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持”的规定,现业主委员会要求凯莱物业公司返还其收取的公共区域广告费用,理由正当,应予以支持。因业主委员会未主张凯莱物业公司占用广告费用期间的利息,故对此不予处理。

关于凯莱物业公司提出该笔广告费用已经用于园区物业服务,不应当返还的主张。因凯莱物业公司未经同意擅自处分属于全体业主共有的广告费用的行为已经侵犯了全体业主的共有权,其资金的用途并不能改变其行为的性质,且虽然凯莱物业公司提供了该公司的审计报告,证明其经营一直亏损,但该审计报告无法反映出公共区域广告资金的具体使用用途,同时根据前期物业管理合同的约定,对于管理费收入与实际支出不足部分的缺口由开发单位支付,因此凯莱物业公司擅自使用公共区域广告费用的行为没有法律和合同依据,故对于凯莱物业公司的该项主张,不应予以支持。

关于业主委员会要求凯莱物业公司赔偿业主房屋损失的问题。因业主的房屋属于物权法规定的业主专有部分,由业主各自享有所有权,因此其房屋是否贬损属于业主个人主张权利范畴,业主委员会无权代替业主行使权利,且业主委员会也未提供充分的证据证明凯莱物业公司的物业服务造成了业主房屋的贬损,因此对于业主委员会的该项主张,不应支持。
案例注解
目前,住宅小区的物业服务公司利用小区公共区域进行经营活动的现象十分普遍,所得收益大多数都由物业服务公司收取和支配,这些收益往往都用来弥补物业服务公司的经营性支出的不足。由于相关物业管理规定的监管和处罚力度的薄弱,作为住宅小区的业主并不能真正知晓公共区域经营性收益的具体使用用途,即使有些业主向物业服务公司查询公共区域经营性收入的去向,也大多被物业服务公司以用于住宅小区管理、维修等理由所搪塞。广大业主对于公共区域经营性收入的共同管理、共同支配的权利基本无法保障。
1
公共区域经营性收益的权利归属
根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,因此业主对于小区共有部分享有共有权。具体对于共有部分的界定,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”由上述司法解释可以看出,本案中,凯莱物业公司设立广告的区域是住宅大堂、电梯间等共有部分,这些共有部分应当归全体业主享有共有权并进行共同管理,其共有区域所产生的经营性收益亦应当由全体业主享有共有权并进行共同管理。虽然在物业服务合同中,对于这些共有区域业主委员会已经委托物业服务公司进行管理,但是双方只是委托服务的关系,即物业服务公司代业主进行管理,并不因此产生收益权属的转移,而且物业服务公司在受托的过程中已经收取了相应的报酬,故其对公共区域的经营收益更加不享有权利。
2
物业服务公司使用公共
区域经营性收益的合法性分析
本案中,物业服务公司主张其已经将所得的公共区域经营性收益用于小区公共设施的维修、管理方面,即物业服务公司所称的取之于民,用之于民。对于物业服务公司的该项抗辩主张,我们从以下几个方面进行分析:
1
权属依据
根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”财产所有权人对于自己的财产可以行使完全的处分权利,因此如果物业服务公司对于公共区域经营性收益享有所有权,其处分和使用该收益就完全合法。如上所述,物业服务公司显然对于公共区域经营性收益不享有权利,因此物业服务公司使用公共区域经营性收益不具备权属依据。
2
合同依据
业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同,委托物业服务公司对小区进行物业服务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。”本案中业主委员会系全体业主合法选举产生的,作为全体业主的代表,有权代替业主决定共有区域经营性收益的用途,因此物业服务公司可以与业主委员会进行协商,在物业服务合同中约定共有区域经营性收益的用途,并由物业服务公司按照约定的用途使用共有区域的经营性收益,这是物业服务公司处分上述收益的合法依据。本案中,物业服务合同约定物业公司的服务费用是从物业服务资金中支取相应的管理酬金及物业服务开支,而物业服务资金为业主缴纳的物业管理费及开发商支付的经营缺口补贴,并不包含共有区域经营性收益,因此本案凯莱物业公司没有使用共有区域经营性收益的合同依据。
3
法定依据
《物业管理条例》第五十五条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”由此可见,在未经业主大会或者业主委员会同意的情况下,物业服务公司在收取共有区域经营性收益后合法使用该收益的情形只有一种,即用于补充专项维修资金,这是《物业管理条例》所允许的。除此之外,任何用途都应经过业主大会或者业主委员会的同意。而且即使用于补充专项维修资金,物业服务公司也必须对其收益的支出以及其合理性承担举证责任,这种举证责任是非常严格的,包括两个方面的举证内容,即物业服务公司首先要证明收益的支出是属于补充专项维修资金,其次要证明这种补充专项维修资金的行为是合理的。

本案中,凯莱物业公司提供了其每年度的审计报告,证明每年度其基本都处于亏损状态,以此来证明其已将共有区域经营性收益用于物业服务支出上。一、二审也据此认定物业服务公司使用收益是合法的,但是如前所述,物业服务公司并没有完全尽到举证责任,年度亏损并不能证明使用共有区域经营性收益的用途合法,物业服务公司应当进一步举证证明其将收益是否用于补充专项维修资金。如果物业服务公司将收益用于补充专项维修资金以外的其他用途其行为均没有合法依据。因此本案在物业服务公司未能完全尽到举证责任的情况下,判决物业服务公司承担举证不能的法律后果。
(编辑/石雨璇)

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